Als je voor langere tijd naar het buitenland gaat voor werk, overweeg je waarschijnlijk je woning te verhuren. In dat geval is het als huiseigenaar belangrijk om de fiscale gevolgen van je verhuur goed te begrijpen. Een belangrijke factor in dit proces is of je woning in Box 1 of Box 3 wordt belast. Dit heeft grote invloed op je belastingverplichtingen en de belangrijke vraag of je recht houdt op hypotheekrenteaftrek.
We spraken met makelaarskantoor Inter Immo – die vaak advies uitbrengt over dit soort vraagstukken – en leggen je in dit artikel uit welke verhuurstrategie fiscaal het beste kan werken voor jou.
Scenario 1: Je eigen huis verhuren voor een korte periode (Box 1)
Als je ervoor kiest om je woning voor een korte periode te verhuren, blijft deze in Box 1. Dit betekent dat de woning nog steeds wordt beschouwd als je eigen woning. In dit scenario behoud je je hypotheekrenteaftrek, wat een groot belastingvoordeel kan opleveren. Van je huurinkomsten hoef je in dit scenario slechts 70% op te geven bij je belastbaar inkomen. Dit maakt het fiscaal ook aantrekkelijk om de woning te verhuren. Een belangrijke toets van de Belastingdienst is dat je van plan moet zijn de woning na de verhuurperiode weer zelf als hoofdverblijf te gebruiken. Let hier dus op, want anders behoort een naheffing tot de mogelijke risico’s.
Rekenvoorbeeld: 8 maanden in het buitenland voor werk:
– Huurinkomsten: €1.000 per maand (8 maanden)
– Belastbare huurinkomsten: 70% x €8.000 = €5.600
– Hypotheekrenteaftrek: bijvoorbeeld €10.000 per jaar
In dit geval betaal je belasting over €5.600 aan huurinkomsten, maar de hypotheekrenteaftrek van €10.000 vermindert je totale belastbare inkomen, wat resulteert in een lagere belastingdruk. In uw aangifte inkomstenbelasting vult u het totaal van de huurinkomsten in, min de kosten die u maakt om de woning te verhuren. Lees ook dit artikel op de website van de Belastingdienst.
Als je langer dan 8 maanden in één kalenderjaar in het buitenland gaat verblijven, ontstaat een nieuwe situatie. Dan verplicht de gemeente je in veel gevallen om je uit te schrijven. Dan is je woning automatisch niet meer je hoofdverblijf en vervallen de rechten op Box 1.
Scenario 2: Huis voor een langere periode verhuren (Box 3)
Als je besluit langer weg te blijven en niet meer als hoofdbewoner van je woning ingeschreven staat, dan zal de woning overgaan naar Box 3. Dit kan dus gebeuren als je in een andere woning gaat wonen en besluit deze woning te verhuren of als je langere tijd in het buitenland blijft en je je moet uitschrijven bij de gemeente. In deze scenario’s zal de woning als vermogen worden belast. In Box 3 betaal je geen belasting over de daadwerkelijke huurinkomsten, maar over een fictief rendement gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning. En belangrijk om te beseffen; je hypotheekrenteaftrek vervalt volledig.
Rekenvoorbeeld verhuur woning met belasting in Box 3:
– WOZ-waarde woning: €300.000
– Belastbaar fictief rendement: ongeveer 2,57% van €300.000 = €7.710 (afhankelijk van je totale vermogen)
– Hypotheekrenteaftrek: geen
Hoewel je geen belasting betaalt over de huurinkomsten, kan het verlies van de renteaftrek nadelig uitpakken, vooral als de hypotheekrente hoog is. Dit scenario is doorgaans aantrekkelijker als je een lage hypotheekschuld hebt of als de belasting over het fictief rendement lager is dan de belasting op huurinkomsten in Box 1. Ga hier zeker voor zitten met een fiscaal expert als je twijfelt of het verhuren loont.
Gevaar van onduidelijkheid interpretatie Belastingdienst
Tijdelijke verhuur van je eigen woning is vaak voordeliger en toegestaan in box 1, zolang deze de status ‘eigen woning’ heeft. De voorwaarden die de Belastingdienst hieraan stelt, zijn echter niet zo concreet geformuleerd. Hierbij wordt bijvoorbeeld gekeken naar “de band met Nederland” en een duidelijk “terugkeerplan”. Onder meer het aanhouden van een Nederlandse bankrekening, verzekering, of andere vaste verplichtingen zijn signalen dat je inderdaad van plan bent terug te keren. Maar nog belangrijker, de gemeente die uitschrijving vereist als je langer dan 8 maanden in het buitenland verblijft.
Daarmee zijn er flink wat haken en ogen aan dit vraagstuk. Laat je dus altijd goed adviseren om de beste beslissing te nemen op basis van jouw specifieke situatie.
