• Home
  • /
  • Blog
  • /
  • Geld
  • /
  • Kamer verhuren in eigen huis: Mag dat en wat komt er bij kijken?

In Nederland is het toegestaan om een kamer te verhuren in je eigen huis. Ideaal voor bijvoorbeeld een reis voor een langere tijd. En laten we eerlijk zijn: het is een extra inkomensbron die soms nodig is om de financiële gaten te dichten.

Maar Nederland zou Nederland niet zijn als er geen regels aan zouden kleven. In dit artikel ontdek je daarom alle regels rondom het verhuren van een kamer.


  • Je mag belastingvrij een kamer verhuren in je koophuis onder de regeling van hospitaverhuur, maar dan moet je zelf in het koophuis blijven wonen
  • Je mag een kamer in jouw huurwoning onderverhuren, maar alleen als dat is toegestaan in jouw huurcontract
  • Je mag een kamer in je koophuis verhuren, maar dan mag je geen hypotheekrenteaftrek toepassen op het gedeelte dat je verhuurt
  • Huurtopbrengsten tot €5.881 hoef je niet op te geven

Mag ik een kamer verhuren in eigen huis?

Ja, er is een aantal opties rondom het verhuren van een kamer in een woning. Deze verschillende mogelijkheden hebben allemaal weer te maken met andere wetgeving.

Zo kan je bijvoorbeeld een kamer in je eigen koopwoning verhuren, een kamer van je huurwoning verhuren of een kamer verhuren terwijl je zelf in je huis blijft wonen.

Kort gezegd kleven aan alle verschillende varianten voor- en nadelen, en worden er verschillende voorwaarden gehanteerd.

Laten we het eerst hebben over de kosten. Op het moment dat je een kamer verhuurt, ontvang je namelijk inkomsten uit woning. Dit zijn inkomsten die officieel in box 1 zitten, omdat box 1 gaat over inkomsten uit werk en woning.

Er geldt een kamerverhuurvrijstelling van €5.881 per jaar. Alle inkomsten tot €5.881 worden daarom niet belast en gelden voor alle drie de typen verhuuropties.

En dan de verschillende manieren waarop je een kamer kunt verhuren. Hieronder zetten we voor jou de drie manieren even op een rijtje:

Hospitaverhuur

De eerste optie is hospitaverhuur. Onder hospitaverhuur wordt het verhuren van een zelfstandige woonruimte in jouw zelfstandige woning bedoeld, terwijl je zelf in het huis blijft wonen.

De zelfstandige woonruimte die je verhuurt aan iemand mag bij deze vorm niet groter zijn dan 50% van de woning. Daarnaast is het zo dat deze ruimte geen eigen voordeur mag hebben.

Degene die in de zelfstandige woonruimte woont, zal dus echt via jouw eigen voordeur naar binnen moeten glippen.

Hospitaverhuur is alleen toegestaan als er maar 1 persoon bij je in komt wonen, of stel dat geregistreerd partner is. De huurder krijgt een eigen huurcontract van maximaal 5 jaar. Elke huurder heeft wel opzegtermijn van 9 maanden.

Onderverhuren van een kamer in een huurwoning

De tweede optie is het onderverhuren van een kamer. Dit komt voor in het geval dat je zelf een woning huurt, maar een kamer in jouw woning wilt gaan verhuren.

In jouw huurcontract staat of dit is toegestaan of niet.

Deel van je eigen woning verhuren

De derde optie is het verhuren van een deel van de eigen woning. Hiervoor gelden eigenlijk dezelfde regels bij hospitaverhuur, alleen is het zo dat je niet zelf in het huis hoeft te wonen.

Meestal is het zo dat je voor het onderverhuren van een kamer in jouw koophuis toestemming nodig hebt van de bank. Doordat er extra inkomsten in het spel zijn, is er namelijk iets wezenlijks veranderd aan jouw hypotheek.


Hoeveel belasting betaal je bij kamerverhuur?

Voordat je een kamer in een huis gaat verhuren, is goed om inzicht te hebben over de belastingen die worden geheven rondom kamer verhuur.

Kamerverhuurvrijstelling

Zoals we eerder al zeiden, geldt er een kamerverhuurvrijstelling tot €5.881. Dit bedrag omvat de werkelijk gemaakte kosten van bijvoorbeeld gas, licht en electra en hoef je dus niet op te geven bij de belastingdienst.

Bij een maximumbedrag van €5.881 eb je dus te maken met een maximale huurprijs van €490 per maand.

Zijn de inkomsten van de huur hoger dan die €5.881, dan wordt het een ander verhaal. Dan valt het namelijk onder de huurbelasting.

Huurbelasting

De huurbelasting in het geval dat je een kamer verhuurt, bestaat uit twee onderdelen.

Allereerst heb je belasting in het geval dat je een kamer verhuurt voor een korte periode. Dit is bijvoorbeeld voor het verhuur van je woning aan toeristen of als je een kamer voor een korte periode verhuurt aan een vriend of vriendin.

In dat geval geef je dit simpelweg op als kosten in box 1.

De tweede optie vindt plaats in het geval dat je een kamer voor een langere periode verhuurt.

De huurbelasting hierover heeft dan te maken met de WOZ-waarde van een jaar. Stel je voor dat je 1/4 van jouw huis verhuurt aan een onderhuurder.

Dan is het zo dat je niet direct belasting betaald over deze huurinkomsten, maar wel indirect. Het is namelijk zo dat je belasting betaalt over de gehele WOZ-waarde van jouw woning.

En in het geval dat je een kamer verhuurt, wordt over het verhuurde deel ook belasting betaald.

Daarom komt het veel voor dat verhuurders van een kamer deze belasting vaak doorberekenen in de huurprijs.

En dan nog iets anders. Omdat je in het geval dat een huurder hebt in 1/4 van je huis opeens op een kleiner oppervlak woont, mag je nog maar hypotheekrente aftrekken van 3/4 van de woning. Een deel van je huis verhuren kan zo een flinke kostenpost worden.

Andere winst

In het geval dat je naast het hebben van een huurder nog andere inkomsten genereert op basis van die huurder, door bijvoorbeeld ontbijt verzorgd of rondleidt door musea, wordt dit gezien als winst.

Deze winst wordt in box 1 opgegeven, omdat het technisch gezien indirecte winst uit de woning is.

Veelgestelde vragen

Kan je zomaar een kamer verhuren?

Ja, maar er gelden wel voorwaarden en regels. Zo kan je een kamer verhuren uit jouw eigen koopwoning, maar dan wordt er wel belasting geheven over het deel van de WOZ-waarde waarin jij niet meer woont. Je kunt ook via hospitaverhuur iemand in je huis opnemen, maar dan mag diegene niet een eigen voordeur hebben. In dat geval betaal je geen huurbelasting.


Hoeveel kamers mag je verhuren zonder vergunning?

In principe mag je 1 kamer in jouw koop- of huurhuis verhuren zonder vergunning.


Wanneer betaal je huurbelasting?

Je betaalt tot een bedrag van €5.881 geen huurbelasting. Daarna betaal je indirect huurbelasting, doordat je in een deel van jouw woning niet meer woont, terwijl je wel over het hele huis belasting betaalt. Je mag het gedeelte dat je verhuurt niet aftrekken bij de hypotheekrenteaftrek. 

Over de auteur Onno

Mijn naam is Onno en ik ben een van de oprichters van ThinkRich.nl. Ik heb op mijn 18e verjaardag voor het eerst een aandeel gekocht en beleg sindsdien al jaren in aandelen, obligaties en ETF’s bij verschillende banken en brokers. Omdat ik het leuk vind om mensen hierover te informeren, schrijf ik over alles wat jij moet weten om te beginnen met beleggen. In mijn artikelen geef in duidelijke taal uitleg over de beurs, soorten beleggingen en manieren waarop jij meer uit je vermogen kunt halen.

Andere bekeken ook:

>