Voor het eerst in maanden mag je je koffie weer rustig vasthouden bij het lezen van het woningmarktnieuws. De huizenprijs daalt namelijk weer onder de half miljoen euro, en het aanbod groeit met meer dan 20 procent. Dat klinkt als opluchting voor woningzoekers die zich blauw betalen aan een stapel bezichtigingen. Maar voor je het feestje afsteekt: een gemiddeld koophuis kost nog altijd bijna 485.000 euro. Dit zijn de cijfers en de nuance.
Gemiddelde huizenprijs zakt tot onder de half miljoen euro
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op 484.658 euro, volgens de NVM (2026). Dat is een daling van 2,7 procent ten opzichte van het laatste kwartaal van 2025, toen de magische grens van 500.000 euro voor het eerst doorbroken werd. Symbolisch gezien een belangrijke stap, want die vijf ton voelde als de pijnlijke samenvatting van een woningmarkt die geen enkele relatie meer leek te hebben met inkomens.
Toch is het oneerlijk om alleen naar dit ene kwartaal te kijken. Een prijsdaling in Q1 is normaal door seizoenseffecten, al ligt de gemiddelde Q1-correctie van de afgelopen vijf jaar volgens de NVM (2026) rond de 1,2 procent. De terugval van 2,7 procent is dus stevig boven gemiddeld. Vergelijk je met Q1 2025, dan ligt de prijs alsnog ongeveer 10.000 euro hoger. Op jaarbasis stijgen huizen dus nog altijd, alleen minder hard.
Ook het aanbod neemt weer toe
Naast de afkoeling in prijs zie je ook beweging in het aanbod. Aan het einde van Q1 2026 stonden er bijna 30.000 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars, ruim 20 procent meer dan een jaar eerder, aldus de NVM (2026). De gemiddelde verkooptijd liep op van 30 naar 32 dagen, het aantal bezichtigingen en biedingen per woning daalde, en er werd minder vaak boven de vraagprijs verkocht.
Dat zorgt voor iets wat we al jaren niet hadden gezien: lucht. NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen spreekt van meer balans op de markt, met meer keuze en bedenktijd voor kopers. De krapte-indicator steeg naar 2,6, wat betekent dat het officieel nog steeds een verkopersmarkt is, maar minder overspannen dan in 2024 en 2025.
Onrust in het Midden-Oosten en stijgende hypotheekrente
De NVM (2026) plaatst meteen een kanttekening bij dit positieve plaatje. Er speelt namelijk meer dan een seizoenseffect. Een derde van de NVM-makelaars merkt dat woningzoekers reageren op de spanningen in het Midden-Oosten. Daarnaast steeg de hypotheekrente eind 2025 licht en daalde het consumentenvertrouwen. Die combinatie maakt kopers terughoudender en zorgt dat ze hun aankoop vaker uitstellen.
Het aantal woningverkopen via NVM-makelaars zakte in Q1 2026 met 27 procent ten opzichte van het vorige kwartaal, een grotere daling dan gebruikelijk. Dat de woningmarkt afkoelt, komt dus niet alleen door positieve oorzaken. Voor wie aan het zoeken is, is het wel handig dat de half miljoen-grens uit beeld is, het aanbod groeit en huizen langer blijven staan. Bijna 485.000 euro voor een gemiddeld koophuis blijft natuurlijk absurd duur.
Gemiddelde huizenprijs per woningtype en stad
Hoeveel een huis precies kost, hangt sterk af van locatie en woningtype. De verschillen zijn behoorlijk groot. In Delfzijl betaal je gemiddeld 349.704 euro, terwijl je in Amsterdam ver boven het landelijk gemiddelde zit. Dieper inzoomen kan via de gemiddelde huizenprijs per stad en de prijs per woningtype.
